Prinsessenhof (blok 5 en 6)

1.1 Aanleiding

Aanleiding voor het opstellen van voorliggend uitwerkingsplan is het voornemen om de gebouwen 5 en 6 ter plaatse van de Prinsessenhof te realiseren. Deze gebouwen maken deel uit van de herstructurering van de zogenoemde 'Prinsessenflats'. De zogenoemde witte flatjes zijn gesloopt en de ontwikkeling van het terrein is gestart met de bouw van nieuwe appartementencomplexen. In totaal zijn zes complexen beoogd.

Het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor de gebouwen 1, 2 en 3 van Prinsessenhof. Voor de gebouwen 4, 5 en 6 was ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan nog geen bouwplan beschikbaar. Voor deze locaties is daarom een uit te werken woonbestemming opgenomen. Hiermee heeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders de plicht meegegeven om binnen de planperiode (10 jaar) een uitwerkingsplan op te stellen binnen de kaders van de uitwerkingsregels.

Het uitwerkingsplan voor gebouw 4 is op 13 december 2016 vastgesteld. In het voorliggende plan wordt toepassing gegeven aan de uitwerkingsplicht voor de gebouwen 5 en 6. Tevens wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitwerkingsregels en de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het uitwerkingsgebied ligt in het westelijke deel van Krimpen aan den IJssel en wordt begrensd door de Koningin Julianastraat in het zuidwesten, de geplande gebouwen 3 en 4 aan de zuidoostzijde, de Oranjesingel aan de noordoostzijde en de Noorderstraat in het noordwesten. In figuur 1.1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (Luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. Dit bestemmingsplan is op 15 oktober 2015 vastgesteld. Voor het plangebied is de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' opgenomen. De maximum bouwhoogte bedraagt 18 meter met uitzondering van een smalle strook parallel aan de Koningin Julianastraat en de Noorderstraat waarvoor een maximum bouwhoogte van 12 meter is opgenomen. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Op figuur 2.1 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Prinsessenhof'

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het te realiseren bouwplan. Vervolgens vindt in hoofdstuk 3 toetsing aan uitwerkingsregels plaats. Dit wordt gevolgd door toetsing aan het relevante beleidskader (hoofdstuk 4) en de omgevingsaspecten (hoofdstuk 5). Hoofdstuk 6 geeft een beschrijving van de juridische regeling. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt getoetst aan de uitwerkingsregels die in het geldende bestemmingsplan zijn opgenomen. De uitwerkingsregels luiden als volgt.

'Het college van burgemeester en wethouders werkt de in lid 4.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels:

• a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
• b. het maximaal aantal woningen binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Woongebied - Uit te werken' bedraagt ten hoogste 250;
• c. indien echter zorgwoningen worden gerealiseerd binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Woongebied - Uit te werken' bedraagt het totale aantal reguliere en zorgwoningen ten hoogste 268;
• d. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte.'

3.2 Toetsing

Bestemmingsomschrijving

De gewenste appartementengebouwen met bijbehorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen en groen passen binnen de kaders als gesteld binnen de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'.

Uitwerkingsregels

Algemeen

Ad a.

De gebouwen 5 en 6 worden binnen het bouwvlak gebouwd zoals opgenomen in bestemmingsplan 'Prinsessenhof' (zie figuur 3.1). Een klein deel van gebouw 5 valt binnen het bouwvlak dat in het uitwerkingsplan 'Prinsessenhof (blok 4)' is opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan deze uitwerkingsregel.

Figuur 3.1 Locatie gebouwen 5 en 6 binnen bouwvlak

Ad b.

Het aantal woningen in de gebouwen 5 en 6 bedraagt 77. Het totaal aantal woningen in de gebouwen 1 tot en met 6 komt daarmee op 250 (215 plus 35 zorgwoningen). Voldaan wordt aan deze uitwerkingsregel.

Ad c.

In blok 1 is in 18 zorgwoningen voorzien. In blok 6 worden hier 17 zorgstudio's aan toegevoegd. Omdat het totaal aantal woningen het maximale aantal van 250 niet overstijgt, hoeft geen gebruik gemaakt te worden van de extra plancapaciteit wanneer zorgwoningen worden gerealiseerd.

Ad d.

De hoge delen van de gebouwen 5 (circa 16,6 meter) en 6 (circa 13,6 meter) liggen binnen het bouwvlak waarvoor een maximale bouwhoogte van 18 meter op de verbeelding is aangegeven. De laagbouw van de gebouwen 5 (circa 9,4 meter) en 6 (circa 6,5 meter) past eveneens binnen de maximale bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding (12 meter).

Stedenbouwkundige structuur

Om te kunnen voorzien in sturing van de ruimtelijke kwaliteit is ten tijde van het opstellen van het moederplan een Bouwregelnotitie opgesteld. De Bouwregelnotitie geeft sturing in de ruimtelijke kwaliteit, maar geeft tegelijkertijd flexibiliteit in de uitvoering. Zichtlijnen moeten er voor zorgen dat het binnengebied een groene ruimte wordt. Voor het plangebied wordt gestreefd naar een niet al te uitgesproken bebouwing: geen felle kleuren, een harmonieuze rustige opbouw in massa en goede verhoudingen tussen de gebouwen onderling. Belangrijk uitgangspunt is een robuuste en natuurlijke uitstraling. Een rustige opbouw komt tot uitdrukking in: de gebouwen schaal geven, herkenbare verdiepingshoogtes, de toplaag duidelijk vorm geven, bijvoorbeeld terugliggend of met een lichter materiaal. In de blokken zelf ook een duidelijke geleding aanbrengen.

Zoals omschreven in hoofdstuk 2 laat het bouwplan voldoende ruimte voor een groen binnengebied. De afstand tussen de bouwblokken 3 en 5 (ruim 23 meter), de bouwblokken 4 en 6 (ruim 18 meter) en de bouwblokken 5 en 6 (circa 19 meter) is zodanig dat directe zichtrelaties tussen binnen en buiten in stand worden gehouden. Daarnaast is gebruik gemaakt van lichte en natuurlijke kleuren en materialen, overeenkomstig de eerste vier appartementenblokken. De gebouwen zijn derhalve passend binnen de groene omgeving en sluiten aan op de andere blokken in het gebied.

Bouwregels

Dit uitwerkingsplan voorziet in de juridische regeling waarbinnen eisen zijn gesteld ten aanzien van de bouw van de gebouwen 5 en 6. Hiermee voldoet het plan aan de opgenomen bouwregels uit het moederplan.

Afwijken van de bouwregels

Van een afwijking van de bouwregels zoals opgenomen in artikel 4.4 van het moederplan is geen gebruik gemaakt.

5.1 Inleiding

De uitwerking van het moederplan is dusdanig van aard - binnen de kaders van de uitwerkingsregels - dat hernieuwde toetsing aan sectorale aspecten achterwege kan blijven. Een uitgebreide toetsing hieraan heeft reeds plaatsgevonden bij het opstellen van het vastgestelde bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. De ontwikkeling wordt in dit hoofdstuk beknopt getoetst aan de sectorale aspecten, waarbij voor de meeste aspecten is doorverwezen naar de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het moederplan.

5.2 Onderzoeken

Aspect	Beoordelingsaspect	Afweging
mer-wetgeving	Is de ontwikkeling planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichting?	In het moederplan is geconcludeerd dat de totale ontwikkeling ruimschoots onder de drempelwaarde voor mer-beoordelingsplicht blijft.
Bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie	Bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van het moederplan. Het plangebied is geschikt geacht voor de woonbestemming. Het aspect bodem staat het project dan ook niet in de weg.
Archeologie	Is er sprake van een verwachtingswaarde?	Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is in het moederplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming is overgenomen in het uitwerkingsplan. Archeologisch onderzoek is vereist bij bodemingrepen die dieper reiken dan 1 m beneden maaiveld en die tevens een oppervlakte hebben groter dan 10.000 m2. Deze oppervlaktemaat wordt niet overschreden zodat geen onderzoek gedaan hoeft te worden. Wel kijkt de plaatselijke werkgroep Archeologie mee tijdens het uitgraven van de bouwputten.
Cultuurhistorie	Is er sprake van cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden?	Aangezien er in (of in de directe omgeving van) het plangebied geen monumenten of beeldbepalende objecten aanwezig zijn staan eventuele cultuurhistorische waarden de vaststelling van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Water	Is wateradvies aangevraagd?	Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. In het kader van het moederplan is de watertoets doorlopen waarbij is uitgegaan van een 'worst-case' scenario oppervlakteverharding. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
Relatie met omliggende (bedrijfs)functies	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk?	Aangezien de ontwikkeling slechts leidt tot een beperkte toename van het aantal woningen en de afstand tot naastgelegen bedrijven en omliggende woningen niet worden vergroot, zal worden voldaan aan richtafstanden.
Wegverkeerslawaai	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder? Is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat in de bestaande en de nieuwe woningen?	In het kader van bestemmingsplan 'Prinsessenhof' is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden ten gevolge van het verkeer op de Noorderstraat in het deel van het plangebied waar de blokken 5 en 6 worden gerealiseerd. Daarom is in het kader van dit uitwerkingsplan een meer gedetailleerd onderzoek uitgevoerd met het definitieve bouwplan als uitgangspunt (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van de Noorderstraat maximaal 55 dB bedraagt. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar lager dan de maximale ontheffingswaarde. Uit het maatregelenonderzoek blijkt dat het treffen van maatregelen aan de bron (geluidreducerend wegdek of reduceren maximum snelheid) niet doelmatig is of stuit op overwegende bezwaren van verkeerskundige en financiële aard. Maatregelen in het overdrachtgebied stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige aard. Voor de woningen moet daarom een hogere waarde worden vastgesteld.
Verkeer	De ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.	Op de locatie Prinsessenhof zijn 240 woningen gesloopt. Het totaal aantal woningen na de realisatie van de gebouwen 5 en 6 bedraagt 250. Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal 10 extra woningen mogelijk gemaakt. Het aantal extra verkeersbewegingen is hierdoor zeer beperkt, mede doordat de 35 zorgwoningen relatief weinig verkeer genereren. De ontwikkeling heeft daarom geen invloed op de verkeersafwikkeling.
	De verkeersontsluiting moet goed zijn gewaarborgd.	De verkeersontsluiting wijzigt niet als gevolg van deze ontwikkeling.
Parkeren	De parkeerbehoefte van de ontwikkeling moet worden opgevangen.	Parkeren vindt op maaiveldniveau plaats langs de randen van het plangebied. Om het benodigde aantal parkeerplaatsen te berekenen is voor het totale plangebied bij het opstellen van het moederplan een parkeerbalans opgesteld. In deze parkeerbalans is gebruik gemaakt van de CROW parkeerkencijfers. Voor de 35 zorgwoningen is de norm gehanteerd voor 'aanleunwoning en serviceflat' (1,1 pp/woning). Op basis van deze parkeerbalans zijn voor de blokken 1-6 338 parkeerplaatsen benodigd. De gehanteerde norm voor zorgwoningen is echter niet representatief voor de aard van de woningen aangezien de bewoners geen auto kunnen besturen. CROW kent hiervoor geen afzonderlijke norm. Uitgaande van een aangepaste norm van 0,6 pp/zorgwoning zijn voor de blokken 1-6 320 parkeerplaatsen benodigd. Het inrichtingsplan biedt ruimte aan 300 dwarsparkeerplaatsen langs de randen van het park en 20 langsparkeerplaatsen langs de Noorderstraat. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.
Externe veiligheid	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico en groepsrisico?	In het plangebied worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt en is geen risicobron aanwezig. In de nabijheid van het plangebied is één relevante risicobron aanwezig: vervoer van gevaarlijke stoffen over de N210. De afdeling Risicobeheer van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond (VRR) heeft advies uitgebracht met betrekking tot de verantwoording van het groepsrisico en de mogelijkheden voor hulpverlening en zelfredzaamheid (bijlage 2). Dit advies wordt opgevolgd bij de uitwerking van de plannen. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.
Luchtkwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De ontwikkeling valt in de categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. Toch is in het moederplan in het kader van een goede ruimtelijke ordening een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.
Ecologie	Is er sprake van significant negatieve effecten of aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Voor de ontwikkelingen in het plangebied van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' is in 2012 onderzoek uitgevoerd naar de aanwezige flora en fauna (bijlage 3). Vanwege de verandering in de inrichting van het plangebied als gevolg van de sloop van de bebouwing, en het feit dat dit onderzoek in 2012 heeft plaatsgevonden, is begin 2015 opnieuw een verkennend onderzoek verricht (bijlage 4). Op basis van de uitgevoerde onderzoeken en het feit dat de gronden al bouwrijp zijn gemaakt, kan worden geconcludeerd dat voor de verdere ontwikkeling geen aanvullend onderzoek of ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is. Het aspect ecologie staat de vaststelling van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Kabels en leidingen	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

5.3 Eindconclusie

Op basis van de onderzochte informatie worden geen belemmeringen verwacht voor de vaststelling van het uitwerkingsplan. Uit de voorgaande onderzoeken kan worden geconcludeerd dat er geen verslechtering optreedt op het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen.

6.1 Bestemmingsplan 'Prinsessenhof'

Het bestemmingsplan 'Prinsessenhof', kan worden beschouwd als het zogeheten moederplan van dit uitwerkingsplan. De bestemmingen – en de daarbij behorende regels – die in het moederplan aan het voorliggende plangebied zijn gegeven, zijn leidend voor de (juridische) invulling van dit uitwerkingsplan. Het plangebied heeft in het moederplan de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' gekregen.

Een groot deel van de regels van het bestemmingsplan (begrippen, wijze van meten, bestemmingen, algemene regels) blijven van toepassing op onderhavig uitwerkingsplan, tenzij deze expliciet worden aangepast of worden aangevuld.

6.2 Methodiek en uitleg planregels en verbeelding

Methodiek

Het uitwerkingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en de verbeelding. De regels en de verbeelding hebben een juridisch bindende status en moeten in samenhang worden bezien. De toelichting geeft uitleg over hetgeen in de regels en de verbeelding is vastgelegd, en helpt bij de interpretatie hiervan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan.

Het uitwerkingsplan 'Prinsessenhof (blok 5 en 6)' maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. De regels van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' zijn dan ook onverminderd van toepassing op dit uitwerkingsplan. Er zijn in voorliggend plan geen extra regels opgenomen ten opzichte van het moederplan.

Toelichting bestemmingen

In dit plan wordt gebruikgemaakt van bestemmingsvlakken. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangegeven en waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. De bouwvlakken rond de gebouwen 5 en 6 zijn strak begrensd vanwege de vast te stellen hogere waarde wegverkeerslawaai.

In dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

• Woongebied, ten behoeve van het wonen, erven en tuinen, groenvoorzieningen en speelterreinen, alsmede de wegen, paden en parkeervoorzieningen. In deze bestemming zijn tevens maatschappelijke voorzieningen, waaronder zorgwoningen mogelijk gemaakt.
• Waarde - Archeologie 4: een dubbelbestemming in verband met eventuele archeologische waarden.

Aanduidingen

Naast de bestemmingen bevat dit plan aanduidingen:

• bouwvlakken, het vlak waarbinnen hoofdgebouwen gebouwd mogen worden;
• maatvoeringsaanduidingen, welke aanduiden hoe hoog er gebouwd mag worden (maximum bouwhoogte) en hoeveel wooneenheden de gebouwen mogen bevatten (maximum aantal wooneenheden).

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de kosten die samenhangen met de ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In deze overeenkomst is geregeld op welke wijze de kosten zijn verdeeld. Met het sluiten van de overeenkomst is de (economische) uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Omdat (het verhaal van) de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is een exploitatieplan niet nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van dit plan wordt de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen. In het bestemmingsplan zijn de inhoudelijke kaders opgenomen voor de uit te werken gebieden. Omdat deze kaders reeds onderwerp zijn geweest van inspraak is een minder uitgebreide inspraakprocedure noodzakelijk. De wettelijke basis is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.